만약 시행사업을 하겠다고 마음먹고 이미 토지를 매입했다고 가정해보겠습니다. 그 이후에는 어떤 순서로 사업이 진행될까요? 많은 과정들이 있겠지만 아주 큰 단위로만 나눠서 진행순서를 정리해보도록 하겠습니다.
1. 기존 건물 해체
개인이 토지를 매입할 때 기존 토지주와 협의가 되어야 합니다. 잔금을 내고 명이 이전이 되기 전에, 즉 등기를 기존 토지주 명의에서 제 명의로 옮기기 전에 건물을 멸실하겠다는 조항이 계약서에 명시되어야 합니다. 왜냐하면 세금 때문입니다. 이 부분은 나중에 더 자세히 글을 써 보도록 하겠습니다. 그게 아니라 주택 신축 판매업으로 법인을 설립했다면 잔금 이후 멸실을 해도 괜찮습니다.
2. 건축설계사무소 선택 및 건축허가 준비
기본적으로 토지를 매입할 때부터 건축주는 목적을 갖고 있을 것입니다. 건물을 지어 임대를 줄 것인지, 분양을 하여 수익화 시킬것인지 말입니다. 그에 맞는 건물 층수, 세대수에 대해 가설계가 나와있을 것인데 이 부분을 건축설계사와 확실하게 설계를 해야 합니다. 건축주의 의견을 정확히 설명해야 설계사무소에서 자기 맘대로 설계를 하지 않습니다.
3. 시공사 채택
시행사업에서 가장 중요한 두가지가 좋은 건축설계사무소를 만나는 것 그리고 시공사를 만나는 것입니다. 건축설계사무소에서 잘 아는 시공사를 소개해준다는 경우가 있을 수도 있습니다. 잘 생각하셔야 합니다. 시공사, 설계사무소가 서로 알기에 건축주에게 불리하게 작용될 수도 있기 때문입니다. 어느 정도는 서로 경쟁구도가 되어야 건축주가 피해를 입지 않습니다.
4. 건축허가
건축주가 원하는 방향을 건축설계사무소와 충분히 의견을 나누었다면 이를 토대로 건축허가 도면을 그리게 됩니다. 그리고 이 도면으로 구청 건축과에 건축심의를 올리게 됩니다. 건축허가는 대게 구청에서 월 1,2회 허가심의를 진행하고 소요되는 기간은 약 1.5개월 정도 됩니다.
5. 내부인테리어 설계
건축허가가 진행되는 동안 좀 더 세부적인 내부 인테리어 설계를 해야 합니다. 문은 어떤 색으로, 등은 어떤 디자인으로, 외벽은 벽돌로 할 것인지 타일로 할 것인지 등 모든 선택에 따라 내부 인테리어 금액은 천차만별이 될 수도 있습니다. 일단은 원하는 디자인에 맞춰 설계를 진행합니다.
6. 시공사의 실행 집행내역서 산출
이제 건축허가가 끝나고 이를 토대로 건축설계사무소에서는 실시도면을 그리게 됩니다. 실시 도면과 내부 인테리어 도면이 나오면 시공사에게 집행내역서를 요청합니다. 시공사는 모든 자재 소요량을 산출하여 집행내역서를 만들고 이게 최종 시공금액이 되는 것입니다. 시공사에서 만약 집행내역서를 허위로 만들 것이 우려된다면 발주처에서 별도로 적산 의뢰를 해보는 것도 좋습니다. 적산 수량과 시공사가 제출하는 집행내역서의 차이가 크다면 이 부분을 논의하여 시공 견적가를 협의할 수가 있기 때문입니다.
7. 착공계 진행
시공사에서 모든 준비를 마치고 착공계를 제출하게 됩니다. 이제 시작입니다.
여기까지 시행사가 토지 매입 후 착공 전까지의 겪는 진행과정을 설명해보았습니다. 다음에도 좋은 글로 찾아뵙겠습니다.