즐거운 삶 그 원동력

만약 시행사업을 하겠다고 마음먹고 이미 토지를 매입했다고 가정해보겠습니다. 그 이후에는 어떤 순서로 사업이 진행될까요? 많은 과정들이 있겠지만 아주 큰 단위로만 나눠서 진행순서를 정리해보도록 하겠습니다.

1. 기존 건물 해체

개인이 토지를 매입할 때 기존 토지주와 협의가 되어야 합니다.  잔금을 내고 명이 이전이 되기 전에,  즉 등기를 기존 토지주 명의에서 제 명의로 옮기기 전에 건물을 멸실하겠다는 조항이 계약서에 명시되어야 합니다. 왜냐하면 세금 때문입니다. 이 부분은 나중에 더 자세히 글을 써 보도록 하겠습니다. 그게 아니라 주택 신축 판매업으로 법인을 설립했다면 잔금 이후 멸실을 해도 괜찮습니다.  

2. 건축설계사무소 선택 및 건축허가 준비

기본적으로 토지를 매입할 때부터 건축주는 목적을 갖고 있을 것입니다.  건물을 지어 임대를 줄 것인지, 분양을 하여 수익화 시킬것인지 말입니다.  그에 맞는 건물 층수, 세대수에 대해 가설계가 나와있을 것인데  이 부분을 건축설계사와 확실하게 설계를 해야 합니다. 건축주의 의견을 정확히 설명해야 설계사무소에서 자기 맘대로 설계를 하지 않습니다. 

3. 시공사 채택

시행사업에서 가장 중요한 두가지가 좋은 건축설계사무소를 만나는 것 그리고 시공사를 만나는 것입니다.  건축설계사무소에서 잘 아는 시공사를 소개해준다는 경우가 있을 수도 있습니다.  잘 생각하셔야 합니다.  시공사, 설계사무소가 서로 알기에 건축주에게 불리하게 작용될 수도 있기 때문입니다.  어느 정도는 서로 경쟁구도가 되어야 건축주가 피해를 입지 않습니다.

4. 건축허가

건축주가 원하는 방향을 건축설계사무소와 충분히 의견을 나누었다면 이를 토대로 건축허가 도면을 그리게 됩니다. 그리고 이 도면으로 구청 건축과에 건축심의를 올리게 됩니다. 건축허가는 대게 구청에서 월 1,2회 허가심의를 진행하고 소요되는 기간은 약 1.5개월 정도 됩니다. 

5. 내부인테리어 설계

건축허가가 진행되는 동안 좀 더 세부적인 내부 인테리어 설계를 해야 합니다.  문은 어떤 색으로, 등은 어떤 디자인으로, 외벽은 벽돌로 할 것인지 타일로 할 것인지 등  모든 선택에 따라 내부 인테리어 금액은 천차만별이 될 수도 있습니다. 일단은 원하는 디자인에 맞춰 설계를 진행합니다.

6. 시공사의 실행 집행내역서 산출

이제 건축허가가 끝나고 이를 토대로 건축설계사무소에서는 실시도면을 그리게 됩니다.  실시 도면과 내부 인테리어 도면이 나오면 시공사에게 집행내역서를 요청합니다.  시공사는 모든 자재 소요량을 산출하여 집행내역서를 만들고 이게 최종 시공금액이 되는 것입니다.  시공사에서 만약 집행내역서를 허위로 만들 것이 우려된다면  발주처에서 별도로 적산 의뢰를 해보는 것도 좋습니다.  적산 수량과 시공사가 제출하는 집행내역서의 차이가 크다면  이 부분을 논의하여 시공 견적가를 협의할 수가 있기 때문입니다.

7. 착공계 진행

시공사에서 모든 준비를 마치고 착공계를 제출하게 됩니다.   이제 시작입니다.

여기까지 시행사가 토지 매입 후 착공 전까지의 겪는 진행과정을 설명해보았습니다. 다음에도 좋은 글로 찾아뵙겠습니다.

제가 시행사 일을 하기전에는 시공사와 시행사의 개념도 없었습니다.  그러다보니 감리사라는 개념은 완전히 처음듣는 내용이였습니다.  착공 후 토목공사가 한창 진행중인 어느날 시공사측에서 연락이 와서 감리계약을 체결하셨냐고 질문을 받았습니다.   저는 머리가 하애졌습니다.  그냥 건축설계사와 시공사만 계약하면 건물을 지어주고 준공까지 되는거 아니야? 라고만 알고 있었기 때문입니다.  그래서 오늘은 주택 신축을 할때 필요한 감리계약을 알아보도록 하겠습니다.

1. 해체감리

기존 노후 건물을 멸실하고 새로운 건물을 짓게되는데 멸실의 사고위험이 있어 진행순서가 엄청 까다로워졌습니다. 멸실하는 건물의 규모에 따라 심의를 받아야 하는지,  심의없이 허가만 받으면 되는지 결정이 됩니다. 여기서 심의대상일 경우 해당 구청에서 해체감리사를 지정하게 됩니다.  해체기간만큼 감리계약 할때 비용이 증가합니다. 해체업체는 최대한 빨리 멸실을 하려고 해도 감리사가 시간을 연장시켜 감리비를 더 받아내려고 한다면 건축주 입장에선 속이 타지만 방법이 없습니다.   빨리 멸실할 수 있게 부탁하는 수 밖에..

2. 건축감리

착공 후 준공까지 건물의 전반적인 법적 규제를 검토하고 책임을 지는 감리 입니다.  건축을 함에 있어서 건축감리는 필수입니다. 시공사가 공사를 하면서 건축법에 위반되는 부분이나, 높이제한 등등 모든 진행사항을 건축감리에게 문의 후 시공을 하게 됩니다. 이때 건축감리의 역활이 정말 중요할때가 있습니다.  약간의 천장 높이설정이라든지,  다락부의 콘크리트 타설 같이 건축감리사의 능력에 따라 사업 수익성이 크게 늘거나 줄어들 수 있는 부분이 있습니다.

3. 구조감리

얼마전 지진으로 인해 포항의 건축물의 전이부가 무너지는 일이 있었습니다.  그 이후 구조감리의 중요성이 커져서 이제는 구조감리의 계약도 필요하게 되었습니다. 예를들어 건물 멸실 후 터파기를 하고 지내력 검사를 했을 때 지내력이 약해 별도의 토목설계 공사를 하게 되었다고 가정해봅시다.  이럴때는 건축설계사가 그린 도면에서 구조부분이 변경되는지,  구조감리에게 검토를 해야 건축주가 피해를 입지 않습니다.

4. 소방감리

건축물에서 소방 알람밸브나 소방관련 모든 배관의 위치 안전시설등을 소방감리와 확인을 하여 건축이 진행되어야 합니다. 건축주 입장에서는 소방감리계약을 진행 하고 시공사 현장소장에게 연결하면 시공간에 수시로 협의를 하면서 공사를 하게 됩니다.

5. 통신감리

건물에서 인터폰이나 CCTV, 센서등 전기와 연결되는 통신선 배선작업 시 필요한 감리입니다.  저도 이 부분은 깊게 알지 못합니다.  소방감리와 마찬가지로 비용이 건축감리, 해체감리에 비해 높지는 않고 시공사 현장소장에게 연결하면 시공간에 통신에 관한 논의를 해 나가면서 공사를 합니다.

이상 건축시 필요한 감리계약에 대해 알아보았습니다.  물론 건물의 규모나 토지의 크기등의 변수에 따라 감리는 추가가 될 수가 있는 점 감안하여 주시길 바랍니다.

신축사업을 하기 위해 토지를 매입했는데 내 토지 경계선에 전봇대가 있는 상황이라면 어떻게 하시겠습니까? 그것도 인근 주민들이 사용하고 있는 통신선이 연결되어 있는 상황이라면?  이번 글에는 제가 경험한 통신 전봇대를 해결하는 과정을 설명해보도록 하겠습니다.

토지를 매입하고 건축허가를 진행 한 뒤 착공에 들어간 상황이였습니다.  여기까지는 순조롭게 진행되는 듯했습니다. 그런데 어느 날 시공사 측 현장소장님께 연락이 왔습니다.   "여기 XXX번지 앞에 전봇대가 하나 있는데!  이 전봇대가 주차장 나가는 길목에 딱 걸치고 있습니다.  건축주분께서 이것 좀 해결하셔야겠네요"     저는 처음 신축을 하는 상황이라 이 모든 게 어색하고 난감했습니다.  이런 경우 어떤 순서로 해결해야 할까요?

1. 해당 전봇대 통신사에게 연락하여 이설 신청을 합니다.

통신사에 전화하여 전봇대 이설신청을 한다고 상담원에게 내용을 설명하면 해당부서로 연결해 줍니다.  해당부서와 신축사업 중 해당 전봇대가 토지에 겹치는 부분이 발생되어 이설이 필요하다고 설명드리고 날짜를 조율하여 미팅 시간을 잡습니다.  해당일자에 건축주와, 현장소장님을 대동하여 통신사 이설팀과 현장 미팅을 하면서 전봇대의 이설 위치와 비용 견적을 받아봅니다.  만약 전봇대가 오롯이 본인의 토지 안쪽에 위치한다면 통신사 측에 귀책이 있어 이설을 해주게 됩니다. 전봇대가 본인의 토지와 대로변에 접하고 있다면 문제가 복잡해집니다.  제 토지에 얼마나 접하고 있느냐 면적에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.  이럴 때는 어떻게 해야 할까요?

2. LX 한국국토정보공사에  경계측량을 신청합니다.

시공사에서 일방적으로 측정한 데이터는 통신사에서 신뢰하지 않습니다. 따라서 LX에 경계측량을 신청한 뒤 해당일자에 통신사 측 담당자도 참관하도록 시간을 잡습니다.   LX에서 측량할 때 최소한 전봇대가 제 토지와 인근도로에 얼마큼의 비율로 접했는지 설명하는 것에 따라 이설비용이 변동될 수 있습니다.

3. 통신사 담당자와 비용 협의

이미 이설비용이 나오기는 했지만 협상에 따라 변동이 가능합니다.  이설할때 분명 통신사 측에서 필요로 하는 부분이 있기 때문입니다. 예를 들어 전봇대 아래에 있는 통신선을 죽이지 않고 그대로 사용하는 조건이라든지, 이설 하는 시점을 조금 뒤로 늦춰준다즌지의 요인들이 있습니다. 저의 경우 통신선을 그대로 사용하는 조건으로 약 200만 원을 절감했습니다. 

4. 전봇대를 이설하는 시점은 너무 늦지 않아야 한다.

토지에 토목공사를 할때는 전봇대의 이설이 문제가 되지 않습니다.  그러나 골조가 올라가기 시작하면 애기가 달라집니다. 수시로 레미콘 차가 들어오고, 유로폼과 각종 자재들을 실은 차량 때문에 일정에 차질이 발생될 수 있기 때문입니다. 시행사업은 시간이 생명이니까요.  전봇대가 있다면 어떻게든 골조 공정이 시작되기 전까지 이설이 되도록 신경 쓰는 것이 중요합니다.